Проектирование зданий, расчет конструкций, авторский надзор

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям
в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе
недвижимости.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:
• полезность;
• замещение;
• ожидание.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:
• остаточная продуктивность;
• вклад;
• возрастающая и уменьшающаяся отдача;
• сбалансированность (пропорциональность);
• экономический размер;
• экономическое разделение.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
• зависимость;
• соответствие;
• предложение и спрос;
• конкуренция;
• изменение.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).
Наилучшее и наиболее эффективное использование — это использование,
выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально
оправданных и правомочных, которое:
• юридически допустимо;
• физически возможно;
• финансово оправдано;
• наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные
результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или
наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является
суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта
недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его
стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется
путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования
следующим критериям:
• Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для
данного участка способов использования.
• Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые
не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических
зонах и памятниках, экологическому законодательству.
• Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и
разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход
владельцу участка.
• Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):
рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово
оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально
чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в
отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего
анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование»
подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически
осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов
использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость
объекта.
С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула
для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для
определения специальной стоимости:

Сспец. = Срын. х (1 — Квын.) , где

Сспец. — специальная стоимость имущества;
Срын. — рыночная стоимость имущества;
Квын. — корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент
вынужденной продажи), при условии:

0 < Квын. < 1

Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем
определение начальной цены торгов. Таким образом:

НЦторг.. = Срын. х (1 — Квын.)

На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого
имущества обычно используют три подхода:
. затратный подход;
. сравнительный подход;
. доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых
характеристик объектов.

Tags:

Comments are closed.